上证报中国证券网讯（记者 张欣然）4月18日，沪市产业园区REITs集体业绩说明会在上证路演中心召开。华安张江产业园REIT、东吴苏园产业REIT、建信中关村REIT、中金湖北科投光谷REIT、国泰君安东久新经济REIT、博时津开产园REIT及中金联东科创REIT共计7家产业园区公募REITs集体亮相2024年度沪市业绩说明会。 会上，各家基金管理人、原始权益人及运管机构就2024年度资产运营成果、市场趋势及未来战略规划等方面向投资者进行了全面的解读。此次业绩说明会展现了沪市产业园区REITs在复杂市场环境下的韧性发展，以及通过精细化运营助力实体经济的显著成效。 运营情况稳中向好 底层资产韧性凸显 产业园区REITs在服务国家战略、盘活存量资产、支持科技创新等各方面持续发挥重要作用，参加本次集体业绩说明会的7家产业园区公募REITs用资产运营数据说话，向市场展现出产业园REITs的长期价值。 华安张江产业园REIT基础设施项目整体出租率由2023年末的72%提升至2024年末的91.9%，其中张江光大园项目出租率由2023年末的80.68%提升至2024年末的91.37%，张润大厦项目出租率从2023年末的63.31%提升至2024年末的92.44%。在出租率提升的同时，管理方通过积极优化租赁结构，分散租期长度、租户数量，防范出现大面积退租的突发事件，定期开展资产运营风险排查，建立应急预案，以应对突发风险事件对基础设施项目的不利影响。 东吴苏园产业REIT在2024年实施了富有成效的运营管理举措。截至2024年年末，租金单价方面，国际科技园五期B区报告期内为1.46元/平方米/天；2.5产业园一期、二期报告期内为2.08元/平方米/天，与去年同期基本一致，两项目的租期及租户结构均稳定合理，国际科技园五期B区报告期末剩余租期为554.20天，2.5产业园一期、二期报告期末剩余租期为666.61天，项目资产集中度风险可控。 建信中关村REIT2024年度基础设施项目整体期末出租率为72.09%，相较2023年末的63.75%，同比提升13.08%。其中，互联网创新中心5号楼项目期末出租率同比提升29.93%，孵化加速器项目期末出租率同比提升3.69%。整体期末加权平均剩余租期为3.05年，相较2023年末的2.49年，同比提升22.49%。随着部分存量租户续租和增量租户签约，项目经营趋于稳定。 中金湖北科投光谷REIT 2024年度基础设施项目经营稳定，整体出租率稳定在80.06%,成功将互联网+项目的出租率从2023年末的80.57%提升至本期末的100.00%。此外，在湖北省政府的引导下引入湖北科创供应链平台在岸创新中心，与A股上市公司力合科创（002243）深度参与打造创新供需高效匹配平台和科技企业培育孵化平台，丰富软件园产业生态，优化租户产业结构布局，提升园区经营业绩。 国泰君安东久新经济REIT资产经营情况保持稳健，汇聚了45家涉及智能制造、精密机械、汽车零部件等行业的优秀企业，2024年期末出租率达100%，期末收缴率达99.12%，均稳定在较高水平。展望未来，国泰君安东久新经济REIT将继续秉持稳健运营、创新发展的理念，持续优化运营管理流程，提升项目资产价值。 博时津开产园REIT底层资产为天津经济技术开发区两大核心产业园——天河数字产业园与大陆汽车厂房，截至2024年年末，项目整体出租率为87.95%，基础设施项目运营情况较为稳定。天河数字产业园聚焦科技研发，汇聚115家企业，前五大租户含国家级科研机构，整体租户结构以科技、专业技术及商业服务业为主，前述三大行业租赁面积占比约78%。天河数字产业园期末已出租面积11.77万平方米，期末出租率82.6%，平均月租金48.29元/㎡；大陆汽车厂房由全球汽车零部件龙头企业下属子公司整租，已出租面积6.32万平方米，期末出租率100%，月租金55.73元/㎡。两项资产综合租金累计收缴率达99.75%。 中金联东科创REIT年度报告报告期内，基础设施项目整体经营情况平稳，2024年期末平均出租率为96.07%，期末租金单价为1.80元/平方米/天，租金收缴率为99.81%，期末剩余合同租期为927天。租户结构方面，中金联东科创REIT持有的产业园区涉及的租户118个，其中前五大租户租金收入占比约22.29%，租户结构相对稳定，分散化程度较高。租户重点行业大类包括医药制造业、专业设备制造业、通用设备制造业等，均为符合发展导向的高精尖产业，产业定位与所在区域的产业链发展特点高度匹配。 聚焦收益分配能力 彰显长期配置价值 从可供分配表现来看，各产品均严格遵循法规要求，结合自身基础设施资产运作属性进行收益分配。 华安张江产业园REIT2024年度可供分配金额为12002.53万元。在收益分配方面，华安张江产业园REIT2024年度进行了两次分红，2024年度第一次分红分配金额为6000.11万元，第二次拟分红分配金额为6000万元，拟合计分配金额为12000.11万元，约占全年可供分配金额的99.98%。 东吴苏园产业REIT2024年度全年实现可供分配金额为14786.48万元。以2024年底基金市值计算，现金流分派率可以达到4.88%。国际科技园五期B区2024年度运营回收期内净收入实现全年净收入目标金额的100.64%；2.5产业园一期、二期2024年度运营回收期内净收入实现全年净收入目标金额的103.02%。两家公司均超额完成目标。 建信中关村REIT自2021年12月17日上市以来，始终保持高频次、高比例分红以提升投资者综合收益率。成立至今，建信中关村REIT已完成六次分红，最近一期分红期间为2024年7月1日至2024年12月31日，上市以来基金分配比例达98.81%。 中金湖北科投光谷REIT 2024年基金累计实现可供分配金额为7418.81万元，按2024年12月31日收盘价计算年化分派率为5.09%。2024年基金实施分红派息共计8247.00万元，单位份额实际分派金额为0.1375元。根据中金湖北科投光谷REIT2024年第四次分红公告显示，该基金自2024年1月1日至本次收益分配基准日（2024年9月30日）期间可供分配金额为人民币5878.17万元，前期已分配人民币3961.80万元，截止本次收益分配基准日尚未分配的可供分配金额为人民币1916.37万元，实际分配金额约1820万元，约占可供分配金额的94.97%，并已于2025年1月实施红利的发放。 国泰君安东久新经济REIT2024年度全年累计实现可供分配金额7768.27万元。2024年度实际完成分红3700万元，为归属于2023年度的第二次分红。自2022年10月上市以来，基金共完成3次分红，累计分红金额为10639万元，分配比例超过99.9%。管理人及运管机构紧密协作，秉持精细化运营管理理念，深度聚焦成本控制与效能提升。 博时津开产园REIT 2024年8月28日（基金合同生效日）至2024年12月31日实现收入4296.19万元，可供分配金额2353.93万元，单位可供分配金额0.0471元，完成率为招募说明书同口径预期可供分配金额的107%。本期现金流分派率1.79%，年化现金流分派率5.21%。 中金联东科创REIT 2024年度实现总收入约2,750.02万元,实现可供分配金额约1687.44万元，相较招募说明书同期预测值（年化后约1,641.50万元）达成率约为102.80%，按照2024年末市值计算的年化现金流分派率为4.94%，上市后首年达成招募说明书可供分配金额预测目标。 政策赋能产融生态 产业园区REITs构筑多维价值增长极 自2024年初，工业和信息化部等七部门联合发布《关于推动未来产业创新发展的实施意见》以来，我国在生物制造、量子产业、具身智能、原子级制造等领域加速布局发展，各地在园区配套建设与服务方面呈现出明确的主题化趋势。 回顾过去一年产业园区行业的总体发展，可以看到整个行业正在呈现一种“在矛盾中蝶变”的复杂状态。面对大量新兴产业在空间使用、政策配套、上下游资源等方面不同以往的用户诉求，园区行业正在毫不犹豫地进入“全要素时代”。 与此同时，上交所创新提出的公募REITs六大核心机制，通过信息披露、基金治理、激励约束、二级市场建设、投资者关系管理及持续扩募等市场化机制设计，强化基础设施资产运营效能，为优质产业园区提供长效资金支持，推动了金融工具与实体经济的深度融合。 展望未来，依托政策支持与市场机制的双重驱动，沪市产业园区REITs将持续深化政策机遇的乘数效应，通过资本化路径加速产业集群能级跃升，激活区域经济高质量发展新动能；在“资产提质-产业协同-价值反哺”的生态中，进一步促进产业聚集、推动区域经济发展，为投资者开拓兼具稳定性与成长性的可持续收益空间。 |
